Hier eine Einführung in ein anrüchiges Grundstücksgeschäft hier in Kirchheim. Wir werden hier zu gegebener Zeit Strafanzeige stellen. Derzeit haben wir noch Terminsachen zu erledigen.

Als Einstieg eignet sich:

quer mit Christoph Süß: Die CSU und der Kirchheimer Radweg | ARD Mediathek

• Die Gemeinde verzichtete auf ein eigenes Gutachten für die Bewertung der 1.000 m² für den Radweg. Das ist an sich unproblematisch. Nur hätte bei einem dezidierten Gutachten ein Preis gestanden, der nicht erst hätte entwickelt werden müssen. Tatsache ist, dass für die Bewertung der 1.000 m² ein Gutachten herangezogen wurde, dessen Quadratmeterpreis für eine Wartezeit bis zur Baureife von 1,25 Jahren und einem Diskontierungszinsatz von 3% berechnet wurde (S.44 im Wertgutachten). Die Wartezeit hätte angepasst werden müssen. Angesichts der laufenden Projekte und der Begründung für die im Dezember 2019 erfolgte Änderung des Flächennutzungsplans müsste die Wartezeit in Richtung 20 Jahre gehen. Die Begründung bei der FNP-Änderung (s.S.6 ganz unten) lautete:

• …“Aus diesem Grund sollen nicht weiter erforderliche Baugebietsflächen, die bisher landwirtschaftlich genutzt werden, im Rahmen der Neustrukturierung der Ortsmitte langfristig als Flächen für die Landwirtschaft gesichert werden. Ziel ist eine nachhaltige, flächensparende Gemeindeentwicklung, sowie Sicherung und Erhalt der kostbaren Ressource Boden für künftige Generationen.”

• Hinsichtlich der FlNr.82 hat Herr Pinzel, Geschäftsführer des Kommunalunternehmens für die Liegenschaftsverwaltung und Geschäftsleiter der Gemeinde, zum Schaden der Gemeinde dem Gutachter strikte Vorgaben gemacht; ein Gefälligkeitsgutachten mit umgekehrtem Vorzeichen sozusagen (S.8 im TÜV-Gutachten). Für ein Nachbargrundstück ist zwar ein Vorbescheid für eine Bullenmaststallung ergangen. Doch sagt das noch gar nichts über die Realisierungswahrscheinlichkeit dieser Stallung aus. Mit einem Laufhof, einem Außenbereich also, ist der Stall nicht mehr genehmigungsfähig und als Projekt „gestorben“. So hat beispielsweise ALDI (25% Marktanteil bei Frischfleisch) den Verzicht auf Haltungsformen ohne Außenklima verkündet (33% Anteil mit Außenklima bis 2026, 100% bis 2030). Andere große Anbieter haben mit Ankündigungen nachgezogen. Metzgereien werden sich dem nicht entziehen können, definieren sie sich doch über den Anspruch, höhere Qualität als andere Anbieter zu liefern. Solche absatzrelevanten Faktoren haben selbstverständlich auch Kreditinstitute auf dem Schirm, so dass die Finanzierung eines überholten, nicht mehr zukunftstauglich Konzepts auf wackeligen Beinen steht.Jedenfalls sind Entwicklungen und Ereignisse in der Zukunft einem Beweis nicht zugänglich. Eine Wertminderung – die Herabstufung auf landwirtschaftliche Nutzfläche – mit 100%-iger Wahrscheinlichkeit anzunehmen, war pflichtwidrig. Vielmehr wäre der Gutachter umfassend zu informieren gewesen, um es ihm zu erlauben, ergebnisoffen eine sachverständige Bewertung abzugeben.
• Selbst wenn man den Bau einer Bullenmaststallung als sicher annimmt, ist ein großer Teil der Fläche nach dem in Auftrag gegebenen Immissionsgutachten bebaubar: 2.000 der 5.500 m² sind ebenso viel oder wenig geruchsbelastet wie der angrenzende Gültigkeitsbereich des BP 99K (S.29 des Immissionsgutachtens  und Anlage FL82_Geruch) Das Gründstück hätte mehrteilig und differenziert beurteilt werden müssen. Die Vorgabe von Herrn Pinzel hat dies verhindert.
• Die Nachbesserungsklausel nicht an die Aufstellung eines Bebauungsplans zu knüpfen und auch nicht an den Bau einer Bullenmaststallung an anderer Stelle, macht die Klausel unwirksam. Ob die Nachbesserungsklausel greift, liegt vollständig beim Käufer (S.10 des Notarvertrags) Das war von den Verantwortlichen so gewollt.

Wegen der nicht berücksichtigten Abzinsung ist das Radweg-Grundstück um mehr als 80% überzahlt worden. Zusammen mit der Bewertungsmanipulation bei der Flurnummer 82 (2.000 der 5.500 m² wären in jedem Fall bebaubar) käme man x-fach über die Sittenwidrigkeit hinaus. Nach den Zahlen des Bürgermeisters im Aktivitätsprotokoll des Kommunalunternehmens für die Liegenschaftsverwaltung wäre der Quadratmeter als Bauerwartungsland konservativ geschätzt 1.500 Euro wert (s. anliegendes Aktivitätsprotokoll). Damit hätte die (Ver-)Käuferin selbst unter der Annahme, dass die Bullenmaststallung kommt, zusätzlich zu den nicht zu rechtfertigenden 500.000 Euro für das Radweg-Grundstück noch 2.940.000 Euro bekommen. Ohne Bullenmaststallung noch viel, viel mehr.

Die Verkäuferin hätte für 1.000 m² Grund, die eigentlich knapp 272 Tausend Euro wert gewesen wären, fast dreieinhalb Millionen Euro erlöst, mehr als das Zwölffache des Angemessenen! Der Bundesgerichtshof hat z.B. im Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12 formuliert: “Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (Senat, Urteile vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; vom 9. Oktober 2009 – V ZR 178/08, NJW 2010, 363 Rn. 12; vom 25. Februar 2011 – V ZR 208/09, NJW-RR 2011, 880 Rn. 13).” Freilich verneint das Landratsamt Sittenwidrigkeit/Wucher, weil keine Schwächesituation vorläge. Ich erkenne kollusives Handeln von Bürgermeister und Grundstückseigentümer zu Lasten der Bürger und kann daher der Begründung des LRA nicht folgen. Die nach Ansicht des Landratsamtes fehlende Schwächesituation der Gemeinde kann keine Rolle spielen, weil der Bürgermeister nicht bereit war die vom LRA unterstellte Stärke einzusetzen. Der Verwaltungsrat/Gemeinderat hat nicht gegengesteuert, weil er getäuscht wurde. Ihm gegenüber wurde der Eindruck erweckt, dass alle Preise gutachterlich festgestellt seien.