Eigene Satzung für Bauvorhaben in Aying

Ein kürzlich erschienener Artikel in der Süddeutschen Zeitung trug den interessanten Titel „Schneller wohnen – aber bitte nicht enger“. Hintergrund war die aktuelle Reform der Bayerischen Bauordnung (BayBO*), wonach das sogenannte Abstandsflächenrecht ab dem 1. Februar 2021 neu geregelt wird. Jeder Mensch, der schon mal selbst gebaut hat, kennt das Thema und nicht immer erfreut es die Bauleute, wenn vorgeschriebene Abstandsflächen die Realisierung des Bauvorhabens einschränken. Etwa in der Gesamtgröße oder der Lage innerhalb des Grundstückes.

Um hier Erleichterung zu schaffen und entweder Bauvorhaben auf kleinerem Raum, oder näher beieinander zu ermöglichen, wurde die bislang geltende Abstandsflächen-Vorgabe mehr als halbiert. Doch ganz so einfach ist es nicht, weder in der Berechnung, noch in der Auswirkung. Deshalb hat sich auch der Ayinger Gemeinderat intensiv mit diesem Thema beschäftigt, zumal es die Möglichkeit für Kommunen gibt, eigene, von der BayBO abweichende, Satzungen zu erlassen.

Letztendlich hat sich der Ayinger Gemeinderat am 26. Januar 2021 für eine Regelung entschieden, die den ursprünglichen Vorgaben relativ nahe kommt. Um diese Entscheidung zu verstehen, werfen wir einen genaueren Blick auf die neue Gesetzeslage sowie deren Vor- und Nachteile.

Worum geht es genau?

In der BayBO sind sehr viele Dinge geregelt, aktuell geht es jedoch speziell um die Abstände, die zwischen den Außenflächen verschiedener Gebäude und zur Grundstücksgrenze mindestens eingehalten werden müssen. Die BayBO gilt nur dort, wo kein Bebauungsplan etwas anderes regelt und sie gilt im gesamten Gemeindegebiet.

Bislang galt**:

• „Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe“. Auf der Traufseite wurde die Wandhöhe mit dem Faktor 1 (=1H) multipliziert. Der Mindestabstand betrug 3m.
• Bei einer Dachneigung unter 45 Grad wurde die Dachhöhe nicht hinzugerechnet.
• Auf der Giebelseite wurde die Höhe des Giebeldreiecks zu einem Drittel zur Wandhöhe dazugezählt.
• Vor zwei Außenwänden von nicht mehr als 16m Länge genügte die Hälfte der erforderlichen Abstandsflächentiefe (0,5H), jedoch auch hier mindestens 3m. (16m-Privileg)
• Sogenannte „untergeordnete Dachgauben“ (siehe BayBO, Art.6, Absatz(8), Unterpunkt 3) blieben bei der Berechnung der Abstandsflächen außer Betracht.

Nun gilt** nach neuer BayBO:

• Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich durch Multiplikation der Wandhöhe mit dem Faktor 0,4 (=0,4H). Der Mindestabstand beträgt weiterhin 3m.
• Bei einer Dachneigung bis 70 Grad wird die Dachhöhe zu einem Drittel zur gesamten Wandhöhe hinzugerechnet und ebenfalls mit dem Faktor 0,4 multipliziert.
• Auf der Giebelseite berechnet sich der minimal einzuhaltende Abstand durch Firsthöhe mal 0,4, aber immer mindestens 3m.
• Das 16m-Privileg entfällt, die neue Abstandsflächentiefe gilt für alle vier Seiten, mindestens jedoch 3m.
• Dachaufbauten, auch Dachgauben, sind grundsätzlich bei der Berechnung der Abstandsflächentiefe zu berücksichtigen.

Die oben bereits erwähnte Intension dieser Änderung ist es, eine dichtere Bauweise zu ermöglichen.

**Für Dachneigungen über 45 Grad galten, bzw. über 70 Grad gelten etwas andere Bestimmungen. Dächer in Aying betrifft das jedoch kaum.

Was sind die Vorteile?

• Bauleute können die Größe ihres Grundstückes intensiver und vielseitiger nutzen
• Bauleute können höher bauen oder problemloser aufstocken und somit weniger Fläche versiegeln. Dadurch bliebe mehr Fläche für Gärten.
• Es entsteht mehr Wohnraum durch Nachverdichtung.
• Der Druck auf Gemeinden, Wohnraum durch die Ausweisung neuer Baugebiete zu schaffen, wird verringert.
• Baugebiete können in kleinere Grundstücke unterteilt werden, die sich aufgrund der extrem hohen Quadratmeterpreise dann wieder mehr Menschen leisten können.

Was sind die Nachteile?

• Nicht immer führt eine intensivere Nutzung von Grundstücken zu weniger Flächenversiegelung, da die Baukörper an sich größer werden können.
• Es gibt spezielle Fälle, in denen sich die neue Berechnungsweise, etwa das Berechnen eines Drittels der kompletten Giebelhöhe und der Wegfall des 16m-Privilegs, sogar umgekehrt auswirkt und die Abstandsflächentiefe im Vergleich zu früher größer wird.
• Es ist noch ungeklärt, ob in alten Bebauungsplänen, die bei den Abstandsflächen lediglich auf die BayBO verweisen, nach wie vor die alten Regeln gelten, oder ebenfalls ab 1. Februar 2021 die neuen.
• Regelungen für eine dichtere Bauweise müssen auch zum Ortscharakter passen. In ländlichen Gebieten kann sich eine engere Bauweise optisch nachteilig auswirken, der ländliche Charakter kann zum Teil verloren gehen.
• Eine dichtere Bauweise kann, sofern sie nicht ausschließlich aus Höhenwachstum besteht, die Fläche für Gärten auch verringern. Doch Gärten sind wichtige Grün-Inseln in Wohngebieten, die insbesondere bei zunehmender Klimaerhitzung eine wichtige, kühlende Funktion haben.
• Dichteres Bauen führt unmittelbar zu mehr Zuzug. Dadurch gerät eine kleine Gemeinde wie Aying sehr viel schneller an ihre Belastungsgrenze, als geplant. Kindergartenplätze, Klassenzimmer, Arztpraxen sowie das Personal dafür reichen innerhalb kurzer Zeit nicht mehr aus und die Kosten zum Ausbau dieser Infrastruktur trägt bislang nur die Gemeinde.

Aus diesen Gründen hat sich die Verwaltung die Mühe gemacht und dem Gemeinderat einen Satzungsentwurf vorgelegt, der mit einem Berechnungsfaktor von 0,8H und der erneuten Hinzunahme des 16m-Privilegs dem am nächsten kommt, was bislang im Rahmen der BayBO festgelegt war.

Auf der Gemeinderatssitzung am 26. Januar 2021 wurde von einigen Ratsmitgliedern empfohlen, die Regelung sogar bei 1H zu belassen. Die neue und fest vorgeschriebene Berechnungsweise würde jedoch beim Faktor 1H noch größere Abstandsflächentiefen hervorrufen, als wir sie bisher hatten.

Es gab umgekehrt auch den Vorschlag, die neue BayBO ohne eigene Satzung zu übernehmen.

In Abwägung fast aller oben genannten Argumente entschied sich der Gemeinderat deshalb für eine Satzung, die möglichst wenig Veränderung für die in der Gemeinde übliche Bauweise mit sich bringt. Weiterhin steht es dem Gemeinderat frei, zukünftig in neuen Bebauungsplänen je nach Gebietstyp größere oder kleinere Abstandsflächen festzusetzen.

Wie sich die neue Satzung bewährt und ob womöglich auch der Freistaat selbst bei der Neuregelung noch nachbessern muss, wird man erst wissen, wenn die neue BayBO sowie die individuellen Satzungen in den Gemeinden zur Anwendung gekommen sind. Expert*innen rechnen bereits jetzt mit zahlreichen Klagen zur geänderten BayBO.

Dürrnhaar, 29. Januar 2021 Christine Squarra

(Bildnachweis: privat)